Articles

Pas på den Negative Gearingsaftale

vil du optage et lån til en 7% effektiv Gældsomkostning (ECD) (rente +lånepunkter+forudbetalingsstraf) for at udnytte erhvervelsen af en lejlighedsbygning med en LOFTSRENTE på 6,5%? Hvis du gjorde det, ville du være i en negativ gearingsaftale – i det mindste indtil huslejen steg hurtigere end udgifterne, og NOI steg for at give en CAP-sats større end 7%.

gearing er processen med at parre gæld med egenkapital, hvilket øger afkastet på egenkapitalen (ROE), hvis låntagningssatsen er mindre end den ikke – gearede ROE (aka ROE ved 100% egenkapital-ingen gæld involveret); hvis lånesatsen er større end den ikke-gearede ROE, reducerer gearingen ROE ved margenen.

jeg hører alle tale om CAP-satsen for denne eller den pågældende ejendom, som om den ene metric alene forklarer noget om aktivets ønskværdighed. Faktisk, uden at se på de effektive omkostninger ved gæld (ECD), kender du kun halvdelen af historien. Og da de fleste mennesker tage et lån til at købe erhvervsejendomme, nogle uheldige købe millioner af dollars af fast ejendom ikke klar over, at den gæld, de placerer på ejendommen gør dem fattigere.

det er sjovt, sofistikerede mennesker i alle samfundslag typisk placere deres aktieporteføljer i hænderne på indeksfonde, gensidige fonde eller professionelle penge ledere til at investere for dem. Men når det kommer til at købe indkomst ejendom, de bærer deres “hands-on” tilgang de ansat, når de køber deres hjem til en verden af erhvervsejendomme.

de ønsker at shoppe tilbud selv og er ikke klar over, at det at se på begrænsede målinger som CAP-satser, når de køber indkomstejendom, er lidt som personligt at styre deres aktieporteføljer ved kun at se på P/E-forhold. De ved, at der er meget mere at vælge den rigtige aktie end P/E-forholdet alene, men har ikke noget problem med at udsætte dem for massiv ejendomsrisiko på grundlag af CAP-satser eller brutto Huslejemultiplikatorer (GRM).

så her er lektionen for dagen, hvis du nyder at være en aktiv ejendomsinvestor og vil være hænder på (bortset fra at læse denne blog, selvfølgelig ): sammenlign altid CAP-satsen for en ejendom med lånets effektive Gældsomkostninger (ECD) og sørg for, at CAP-satsen er højere end ECD. Min næste blog? Sådan beregnes de effektive omkostninger ved gæld (ECD)!

Tagged as: ECD, effektive omkostninger ved gæld, lån point, negativ gearing, forudbetaling straf

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.