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Tenga cuidado con el Apalancamiento Negativo

¿Tomaría un préstamo a un Costo Efectivo de Deuda (ECD) del 7% (tasa de interés +puntos de préstamo+penalización por pago anticipado) para apalancar la adquisición de un edificio de apartamentos con una tasa de límite del 6,5%? Si lo hiciera, estaría en un acuerdo de apalancamiento negativo, al menos hasta que los alquileres subieran más rápido que los gastos y el NOI aumentara para obtener una tasa de límite superior al 7%.

El apalancamiento es el proceso de emparejamiento de deuda con capital, lo que aumenta el Retorno sobre el Capital (ROE) si la tasa de endeudamiento es menor que las ROE no apalancadas (también conocidas como ROE al 100% de capital – no hay deuda involucrada); si la tasa de endeudamiento es mayor que las ROE no apalancadas, el apalancamiento reduce las ROE en el margen.

Escucho a todo el mundo hablar de la tasa de capitalización de esta o aquella propiedad como si esa métrica por sí sola explicara algo sobre la deseabilidad del activo. De hecho, sin mirar el Costo Efectivo de la Deuda (ECD, por sus siglas en inglés), usted conoce solo la mitad de la historia. Y dado que la mayoría de la gente toma un préstamo para comprar bienes raíces comerciales, algunos desafortunados compran millones de dólares de bienes raíces sin saber que la deuda que depositan en la propiedad los está empobreciendo.

Es divertido, las personas sofisticadas en todos los ámbitos de la vida suelen colocar sus carteras de acciones en manos de fondos indexados, fondos mutuos o administradores de dinero profesionales para invertir para ellos. Pero cuando se trata de comprar propiedades con ingresos, llevan su enfoque «práctico» que emplearon al comprar su casa al mundo de los bienes raíces comerciales.

Quieren comprar ofertas por sí mismos y no se dan cuenta de que mirar métricas limitadas como las tasas de capitalización al comprar propiedades de ingresos es como administrar personalmente sus carteras de acciones mirando solo las relaciones P/E. Saben que elegir las acciones correctas es mucho más que la relación P/E por sí sola, pero no tienen ningún problema en exponerlas a un riesgo inmobiliario masivo sobre la base de las tasas de capitalización o los Multiplicadores de Alquiler Bruto (GRM).

Así que aquí está la lección del día si le gusta ser un inversor activo de bienes raíces y quiere ser práctico (aparte de leer este blog, por supuesto ): compare siempre la tasa de límite de una propiedad con el Costo Efectivo de la Deuda (ECD) del préstamo y asegúrese de que la tasa de límite sea más alta que el ECD. Mi próximo blog? Cómo calcular el Costo Efectivo de la Deuda (ECD)!

Etiquetado como: ECD, Coste efectivo de la Deuda, puntos de préstamo, Apalancamiento negativo, penalización por prepago

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