Articles

Varo negatiivinen Vipuvaikutussopimus

ottaisitko lainan 7 prosentin efektiivisellä Velkakustannuksella (ECD) (korko +lainapisteet+ennakkomaksu) vipuvaikutukseksi kerrostalon hankintaan 6,5 prosentin korkokatolla? Jos tekisit niin, olisit negatiivisessa vipuvaikutussopimuksessa – ainakin siihen asti, kunnes vuokrat nousivat nopeammin kuin Kulut ja NOI kasvoi niin, että KORKOKATTOPROSENTTI oli yli 7%.

velkaantumisaste on prosessi, jossa velka yhdistetään omaan pääomaan, mikä lisää oman pääoman tuottoa (ROE), jos lainanotto on pienempi kuin velaton ROE (eli 100 prosentin oman pääoman ROE – ei velkaa); jos lainanotto on suurempi kuin velaton ROE, velkaantumisaste pienentää marginaalissa olevaa ROE: tä.

kuulen kaikkien puhuvan tämän tai tuon ominaisuuden ylärajasta ikään kuin tuo yksi metriikka yksin selittäisi jotain hyödykkeen haluttavuudesta. Itse asiassa, tarkastelematta tehokas kustannukset velan (ECD), tiedät vain puolet tarina. Ja koska useimmat ihmiset ottavat lainan ostaakseen liikekiinteistöjä, jotkut onnettomat ostavat miljoonien dollarien arvosta kiinteistöjä tietämättä, että velka, jonka he asettavat kiinteistölle, tekee heistä köyhempiä.

on hassua, sivistyneet ihmiset kaikilla elämänaloilla tyypillisesti sijoittavat osakesalkkunsa indeksirahastojen, sijoitusrahastojen tai ammattimaisten rahanhoitajien käsiin sijoittaakseen heille. Mutta kun se tulee ostaa tuloja omaisuutta, he kantavat ”käytännön” lähestymistapa he käyttivät ostaessaan kotiin maailmaan Liikekiinteistöjen.

he haluavat tehdä kauppoja itse eivätkä tajua, että rajallisten mittareiden, kuten KORKOKATTOJEN, katsominen ostaessaan tulotavaraa, on vähän kuin hoitaisi henkilökohtaisesti heidän osakesalkkujaan tarkastelemalla vain P/E-suhdelukuja. He tietävät, että on olemassa paljon enemmän poiminta oikea varastossa kuin P/E-suhde yksin, mutta ei ole mitään ongelmaa altistaa themsleves massiivinen kiinteistöriski perusteella CAP hinnat tai Bruttovuokrakertoimet (GRM).

joten tässä on päivän opetus, jos nautit aktiivisena kiinteistösijoittajana olemisesta ja haluat olla käsillä (paitsi tämän blogin lukemisessa, tietenkin ): Vertaa aina kiinteistön korkokattoa lainan Efektiivisiin Velkakustannuksiin (ECD) ja varmista, että korkokatto on korkeampi kuin ECD. Seuraava blogini? Kuinka laskea velan efektiiviset kustannukset (ECD)!

merkitty seuraavasti: ECD, velan efektiiviset kustannukset, lainapisteet, negatiivinen velkaantuminen, ennakkomaksusakko

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.